News

Usucapião extrajudicial

Eliane Furquim

Antes de Requerer a usucapião, é imprescindível consultar um advogado especialista, isso contribuirá com a agilidade e rapidez do procedimento, pois, o advogado irá identificar em qual modalidade, cada caso se enquadra, e instruir, quanto a organização e os documentos necessários e corretos, pois, com fundamento no Código Civil, em seu artigo 1.238, existem 5 modalidades de usucapião: ordinária, extraordinária, rural, especial urbana e especial familiar, vejamos:

Ordinária: Posse contínua de 10 anos no imóvel, boa-fé e justo título.

Extraordinária: Posse contínua de 15 anos no imóvel, independe de título e boa-fé.

Nesse caso o prazo para 10 anos, poderá ser reduzido, caso o possuidor estabeleça sua moradia habitual no imóvel, tenha realizado obras, ou mesmo investido em serviços de produção no local.

Especial rural: Posse por 5 anos de imóvel em zona rural, área não superior a 50 hectares e produtiva através do trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia. Importante destacar que o possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana: Posse por 5 anos em imóvel na zona urbana, área não superior a 250 m². O possuidor não pode ter outro imóvel e este deve ser sua moradia.

Especial familiar: Posse exclusiva e contínua por 2 anos em imóvel urbano de até 250m², na situação do ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar. Utilização deve ser para moradia própria ou de sua família, nesse caso, também será cabível desde que a pessoa não possua outro imóvel.

Documentos necessários para a Usucapião extrajudicial:

Cada caso possui suas especificações, mas existem documentos comuns, que obrigatoriamente serão solicitados:

Procuração

Será necessário que a procuração apresentada, seja com firma reconhecida, por prudência e agilidade, solicitar, 3 procurações.

Justo título.

O justo título, se houver, é o documento que comprova a posse do imóvel. Pode ser um contrato de compra e venda, uma declaração de posse, o pagamento de taxas e impostos do imóvel, bem como outros diversos documentos que liguem o possuidor ao imóvel.

O justo título, poderá ser substituído pelo procedimento, chamado de  justificação administrativa, que é realizado no próprio cartório.

Planta e Memorial descritivas

Um detalhe importante, para a Usucapião extrajudicial, a planta se diferencia da planta que habitualmente os engenheiros assinam. Pois, a planta precisa preencher requisitos diferenciados, por tanto, é de rigor que o topografo e o advogado trabalhe em parceria, para evitar que o trabalho precise ser refeito, pois esses documentos são imprescindíveis, para mensurar a dimensão do imóvel.

Para a planta e o memorial descritivo, será necessário contratar um topografo e um engenheiro. A planta, representa uma vista superior da área do imóvel em odo seu perímetro.  E o memorial descritivo, apesenta detalhadamente, as medidas e coordenadas geográficas do imóvel, além de outros dados técnicos.

Certidões negativas

As certidões, podem ser requeridas pelo advogado, na comarca do imóvel, pelo site dos tribunais, será necessário requerer as certidões de todos os envolvidos no procedimento.

Ata notarial de posse

Para esta ata, necessário se faz, o comparecimento em cartório, pois, é lavrada por tabelião, que atesta o tempo de posse que o requerente possui no imóvel. Alguns confrontantes, devem ser apresentados como testemunhas, para comprovar ou completar o tempo necessário. Principalmente, se houver tempo de posse dos antecessores.

Procedimento da Usucapião Extrajudicial:

Para entrar com o pedido, é indispensável a contratação de um advogado, o procedimento é realizado no cartório de notas.

Ocorre, que o procedimento perante o cartório exige uma lista de documentos, previsto em lei, as exigências indicadas, obrigatoriamente precisam ser cumpridas, quem não possui os documentos determinados, não está apto a fazer o procedimento de forma extrajudicial.

Os documentos requeridos são:

Procuração com firma reconhecida.

Documentos pessoais do Requerente, e de seu cônjuge.

Certidão da área do imóvel.

Certidão do valor venal do imóvel.

Carnê de IPTU.

Certidões negativas, Estaduais e Federais, do Requerente, dos confrontantes e em caso de óbito, será necessário apresentar as certidões de óbito originais, junto com o endereço e certidão negativa dos herdeiros.

Planta, especifica para a usucapião extrajudicial e Memorial descritivo;

Ata notarial de posse, com declaração dos confrontantes.

A primeira fase, é reunir todos os documentos, procuração com firma reconhecida, planta, memorial descritivo, ata publica, justo título, fotos, e carnê de IPTU, e outros, que demonstrem o tempo de posse. Nesse compasso o advogado verificará se os documentos estão corretos e de acordo com a legislação.

A segunda fase, é através de uma petição, esse requerimento, irá receber um número de identificação.

Caso o cartório não tenha implantado o procedimento eletrônico,  o feito deverá ser apresentado perante, em número de cópias iguais aos números de confrontantes, contando com o Município, Estado, e União.

Mas alguns cartórios implantaram o acesso eletrônico aos procedimentos de usucapião administrativo, assim, além de ser desnecessário apresentar cópias da petição inicial, o andamento do procedimento poderá ser visualizado através do endereço eletrônico, através de senha e login, disponibilizados pelo cartório, tornando mais célere o processo.

A partir dessa fase, será realizada uma etapa de verificações de ônus e exigências que possam recair sobre o imóvel. Os confrontantes, a União, o Estado e Município serão notificados para, se necessário, se manifestarem no prazo de 15 dias, a inércia dos confrontantes notificados, não impedirá o regular andamento do procedimento e nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião, todavia, será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento e, após, será publicado o edital para conhecimento público.

Finalmente, após esses procedimentos, o processo será direcionado, para que ocorra o registro no Cartório de Registro de Imóveis, abrindo uma nova matrícula para aquele imóvel.